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　　按照近期國家統計局頒布的定義，熱錢的計算方法為外匯儲備增量減去實際利用外資和貿易順差。因此可以計算出，從2005年初到2006年上半年，流入我國的熱錢規�？傆嫾s790億美元，已超過同期實際利用外資的規模，并相當于同期貿易順差的一半。熱錢不僅規模龐大，而且還有集中炒作焦點地區焦點行業的特征，而我國核心城市的房地產行業就成為熱錢關注的重點之一。不久前建設部等六部委公布實施《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，就外資進入商品房流通環節和房地產開發環節做出了十四點規定，六部委的立場很明顯：熱錢很危險，“我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內購買房地產也比較活躍”的形勢必須得到扭轉。然而，《意見》在兩個環節上的調控作用將有較大差異，最終的結果可能是限制了熱錢“炒房”，卻加劇了熱錢“炒地”。　　對于商品房流通環節，《意見》具有較強的調控作用，購房實名制、自用性原則、居住一年以上方可購房等規定，使熱錢炒賣商品房的運作空間大大縮小。一時間各種報道傳來：豪宅遭外籍客戶“撻訂”避險；而境外人士炒房的專門代理機構則感覺到了行業的毀滅性打擊。外資炒房似乎一下子冷了下來。　　對于房地產開發環節，盡管《意見》表現出了同樣的擔憂，但其所能發揮的作用卻全然不同：首先，《意見》多數規定基本為對原有規定的強調，而熱錢進入我國房地產開發環節常常借助既有的平臺，此類平臺運作成熟，本身就已符合《意見》所提的要求；即使考慮新設平臺，從《意見》中，境外資金也可以找出清晰的進入路徑。其次，《意見》把投資總額超過1000萬美元的項目注冊資本金所占投資總額的比例提高15個百分點至50%，雖然使大項目資金門檻有所提高，但是這對具有境外大財團背景的熱錢作用不大，這部分熱錢容易通過內部資金的調整，滿足相關要求；此外，熱錢還可以將境內子公司負債結構外移，由境外母公司舉債，注資子公司，達到新的資本金要求。第三，境外資金只要愿意犧牲相關稅收優惠，完全可以通過外商投資企業再投資的形式，通過適當的股權安排，100%控股一個內資企業，進而完全規避有關限制。　　實際上，限制外資進入開發環節涉及的問題遠比限制炒房復雜，我國入世協定已有房地產業開放的明確時間表：入世后3年內，除高爾夫球場等等高檔房地產項目之外，應允許外商獨資。而作為對協定的響應，我國自2005年1月1日起實施新的《外商投資產業指導目錄》已經允許外商獨資從事除獨立別墅之外的住宅開發。可見，《意見》對于外資進入開發環節的限制將是很有限的，外資在稅收等方面仍然享受超國民待遇，只要人民幣升值、房地產價格上漲的雙重預期不消除，限制境外資金進入商品房流通環節，必將把境外資金趕入房地產開發環節。而房地產開發環節屬于市場供應領域，按照一般市場運行規律，供給領域獲得更多資金，產品供應將趨于寬松，產品價格有下行的動力。但是，這樣的規律在房地產市場是難以適用的，房地產市場特有市場結構將決定，購置土地是產品生產的起點，而目前的市場運行情況表明，土地供應量并不隨市場資金的增加而增加，資金聚集帶來的真正效果是土地價格的上升。因此，《意見》在阻止熱錢“炒樓”的同時，有加劇熱錢“炒地”的客觀作用。推行“招拍掛”之后，土地價格較為透明，商品房價格對土地價格的敏感性很強，土地價格的上升不僅僅限于推高成本加成價格，還將引發房價上漲預期，攪動市場需求。房價與地價哪一方面的上漲都將引起一番互為因果的惡性循環，最終的結果都將使房價不堪重負，而這正是《意見》竭力想阻止的。