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徘徊之中，上海樓市悄然迎來2007年。在牛熊之間，上海樓市的僵局何時打破？房價走勢如何？令人期待。 過去兩年，上海樓市經歷了一系列宏觀調控政策，房價在急挫之后，又在新的平臺上保持穩定。專家們預測，2007年，是上海樓市的“政策落實年”。執行力度如何？落實效果如何？將直接影響房價走勢。 “70/90”拉低成交總價 去年，中央出臺意在改變住宅成交結構的“70/90”原則，即“90平方米以下戶型占70%以上”，而目前的“上海細則”，則采取對不同地區區別對待的方式。 據預測，到今年下半年，上海樓市“小戶型緊俏”會得到改變。由此，將導致市場出現兩大變化，一是小戶型將逐步告別“高單價”，在同一樓盤中，小房型單價比大房型高出2000元的狀況，將一去不返；二是今年年底上海的成交總價，將會出現一個比較明顯的下降。“成交套數不會出現大的變化，而剛性需求的釋放量，也不會突然放大。”一位業內人士預言。 “年輕人需要什么樣的小戶型，客戶是否需要細分，這些都是我們非常關注的問題。”昨天，滬上一家大型房產公司的總經理這樣表示：“基本上可以預測，在外環線以外一些樓盤密集區域，今年年底小房型密集，競爭將非常激烈。而且一些樓盤的后期產品，為符合‘70/90’原則而改變了原有規劃，這些產品推出后，市場反應如何，還需要觀察。” 前階段，宏觀層面也有針對大房型征收“保有稅”的說法。專家們預測，小房型產品的細分，將隨著“70/90”原則的逐步落實，而備受重視。與此同時，2007年老百姓的居住觀念，也將出現比較大的轉變。那種傳統的“買房一步到位”的思想，將逐漸失去市場。 土地新政嚴控房價上漲 從去年開始，土地管理成了本輪調控的“重中之重”。上海在去年的土地出讓3、4、5號公告中，對土地管理的新政已有所體現。此外，去年11月28日，國土資源部任命張乃貴任國家土地督察上海局局長。專家認為，種種跡象顯示，2007年上海樓市的土地政策，將更具“威懾力”。 國土資源部相關負責人透露，2007年在城市批次用地審批中，將按規定比例控制好中低價位、中小戶型商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。對一些房價上漲過快的城市，將加大土地供應調控力度。 而新成立的土地監察部門，在擁有“提出糾正意見”“提出整改意見”“責令限期整改和暫停用地審批”三大“尚方寶劍”的情況下，將進一步增加土地交易的透明度。 土地價格在很大程度上，影響著房屋成本。隨著相關政策的嚴管，今年，上海樓市的房價漲跌，將不太可能出現“齊漲齊跌”的態勢。“一些樓盤因拿地較早，利潤空間相對較高，房價可能有所回落。而一些在2003和2004年拿地的樓盤，其房價目前已接近‘成本臨界線’，預計上下幅度不會很大。”一名房產專家表示，“以目前的拿地價格來看，未來上海樓市的房價如保持現狀，拿地的開發商將面臨虧損。” 三大措施規范交易環節 2007年，“限外令”、房貸政策的調整和“二手房網上備案”三大措施，將在上海樓市中進一步發揮作用。 上海樓市的“限外”細則，至今尚未出臺。由于2006年底股市大牛，吸收了許多資金，再加上調控政策此前不斷打壓，因此目前上海樓市的投機成分，已被擠壓大半。不過從現狀看，滬上高檔樓盤依舊熱銷，樓市時有“海外熱錢涌入”的傳聞。 房貸方面，有專家認為，2007年上海銀行的房貸政策，必須進一步強調信用機制。“2006年上海樓市出現了不少拖欠貸款事件。2007年，銀行信貸將可能出現兩極分化，寬的更加寬松，而沒有誠信的，就更加嚴格。” 從今年1月1日起，“二手房網上備案”的政策施行，困擾上海樓市的“黑中介”問題，有望得到解決。一家中介公司的老總表示，從技術環節而言，“二手房網上備案”沒有難度，“和以前的一手房備案差別很小”。不過，在政策執行過程中，一些中介公司擔心房源信息泄露等問題，則有可能影響執行效果。但有一點可以肯定，今年，只需一切按正規手續辦理，老百姓買賣二手房將更加放心。 “成交均價”不同于“房價” 在2006年，整個上海樓盤的供應量和銷售量，比2005年有所增加，但增量幅度不大。但相比2004年，則有大幅度的下降。據此，專家們認為宏觀調控政策已初見成效，“但還需要進一步落實。” 數據顯示，2006年上海成交排名前三的樓盤，其成交單價都低于8500元左右的上海成交均價。2007年，隨著郊環線的樓盤供應量繼續上升，上海樓市的成交均價，將進一步下調。而隨著政府廉租屋、經濟適用房的大量提供，成交均價有望進一步回落。 隨著調控政策的進一步落實，2007年上海的樓盤供應，將呈現“分散發展”的態勢。市中心區域的樓盤越來越少，而“遍地開花”的郊環線樓盤，則將進一步吸引百姓目光。 專家提醒，“成交均價”與“房價”是兩個不同的概念，老百姓期盼的“房價降到位”，在2007年很難實現。“目前，老百姓看得中的房子，買不起。買得起的房子，卻又看不中。相信到今年下半年，這樣的狀況會得到一些改變。” 此外，在連續兩年的調控政策下，開發商確實已“不堪重負”。但在上海樓市，目前資金鏈面臨斷裂的開發商，更多選擇“整體轉讓”或“相互拆兌”，而不是“降價銷售”。