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　　易居中國研究院提供的一份分析報告指出，2005年，一輪針對“房地產(chǎn)投資過熱”的宏觀調(diào)控全面深入地展開，房地產(chǎn)業(yè)進入了調(diào)整期，以求在“夯實”中前進。展望2006年，上海樓市將在“調(diào)整中進入穩(wěn)定期”——上半年，滬上樓市“調(diào)整回歸”的趨勢幾成定局；下半年，在達到“供求關(guān)系”與“價格”的雙平衡之中，樓市將逐漸走出調(diào)整的格局，長遠走向趨于明朗化。而易居中國研究院副院長 丁祖昱指出，預(yù)計2006年上海房地產(chǎn)市場將分三個階段走。 在調(diào)整中尋找底部 　　在2006年第一季度，市場將在調(diào)整中尋找底部，房產(chǎn)銷售的形勢依然嚴峻。一方面供應(yīng)增加，部分獲取較早、開工較快的土地面臨上市，同時部分開發(fā)商也有急于求現(xiàn)的急切心態(tài)；另一方面，現(xiàn)階段市場形勢依舊嚴峻，消費者觀望心態(tài)較強，而一季度是傳統(tǒng)的銷售淡季。所以預(yù)期供求失衡將會經(jīng)歷一個先放大，再收縮，然后再逐步理性的過程。房價仍將保持下探的態(tài)勢。由于供求矛盾依然被放大，同時由于消費者的心理預(yù)期依然看跌，所以市場對峙雙方依然是買方穩(wěn)占主動權(quán)，開發(fā)商唯有理性地順應(yīng)大勢，實現(xiàn)房價進一步回歸，從而在降價過程中逐步尋求市場“底線”所在，這就要求市場中各個項目都能夠降價以求放量。 逐漸趨于供求平衡 　　一季度供求關(guān)系的嚴峻過后，總體供求將會逐步趨于理性和緩和，預(yù)期第二季度和三季度之間將會緩慢實現(xiàn)供略大于求的局面。上海房地產(chǎn)價格走勢將初步尋找到平衡點。三季度后，供求關(guān)系將趨向于平衡和穩(wěn)定，不會出現(xiàn)明顯波動。此外，按照中央調(diào)控精神和“十一五”規(guī)劃建設(shè)“和諧社會”的目標(biāo)，合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、適度的供應(yīng)總量、適宜的供應(yīng)節(jié)奏，將是大勢所趨；另一方面，交易量逐漸恢復(fù)并達到正常水平，改善型需求、剛性的自住需求、投資投機需求、動拆遷需求、外省市及境外需求等等正常釋放。 　　經(jīng)過三季度之前的調(diào)整尋底，各價格段物業(yè)將先后止跌企穩(wěn)于合理的水平上，但未來價格回升與否則取決于整體形勢及宏觀政策的發(fā)展取向。 06年優(yōu)質(zhì)寫字樓仍看好 外貿(mào)機構(gòu)將投資金融街 　　根據(jù)高力國際、戴德梁行、21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)公司等機構(gòu)的預(yù)測，北京市2006年中高檔寫字樓供應(yīng)量將達到150-200萬平方米之間。其中中關(guān)村地區(qū)的新增供應(yīng)量不大，約有30萬平方米，而金融街供應(yīng)量將達到50萬平方米，CBD地區(qū)供應(yīng)量將達到80萬平方米，其他如亞奧地區(qū)將約有30萬-500萬平方米。 　　在2008年奧運會的強力推動下，北京市正在經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的城市建設(shè)，也正在經(jīng)歷著歷史上規(guī)模最大的寫字樓供應(yīng)。據(jù)中關(guān)村不動產(chǎn)商會、21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)公司等機構(gòu)的統(tǒng)計，2005年投放北京市場的寫字樓面積，達到了350萬平方米，相當(dāng)于過去兩三年的供應(yīng)量，其中甲級寫字樓的供應(yīng)量在120萬平方米左右。從供應(yīng)和需求的對比來看，2005年仍然表現(xiàn)出明顯供過于求。而北京市各主要地區(qū)的寫字樓市場，經(jīng)歷著不同的供應(yīng)周期。北京市CBD的寫字樓市場供應(yīng)高峰將集中在2007年，金融街寫字樓市場供應(yīng)高峰集中在2006年，而最早啟動建設(shè)的中關(guān)村，其寫字樓市場供應(yīng)高峰出現(xiàn)在已經(jīng)過去的2004年和2005年。 中關(guān)村供應(yīng)高峰已過 　　正值現(xiàn)房高峰 　　從2002年開始，中關(guān)村寫字樓市場進入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫字樓供應(yīng)期，當(dāng)年市場供應(yīng)達到33萬平方米，2003年達到42萬平方米，2004年達到創(chuàng)歷史紀錄的79萬平方米。2005年中關(guān)村寫字樓市場的供應(yīng)量減少到35萬平方米左右，而預(yù)計2006年本地區(qū)寫字樓供應(yīng)量將不超過20萬平方米。 　　根據(jù)中關(guān)村不動產(chǎn)商會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年是中關(guān)村地區(qū)寫字樓銷售供應(yīng)高峰，2005年是中關(guān)村中高檔寫字樓市場現(xiàn)樓供應(yīng)高峰。從2002年開始3年來形成的大量中高檔寫字樓，到2005年、2006年都會處于存量消化階段。2004年供應(yīng)高峰期人市的大批中高檔寫字樓大部分在2005年下半年到2006年上半年進入現(xiàn)樓入住階段，這批寫字樓采用租售并舉的方式，但目前大都處于大面積空置狀態(tài)。中關(guān)村城市建設(shè)對寫字樓市場的推動作用，已經(jīng)在2005年下半年產(chǎn)生出明顯的效應(yīng)。中國電子大廈、銀科大廈、海興大廈、中信國安數(shù)碼港、1+1大廈、中芯大廈等諸多中高檔寫字樓，無論銷售或租賃，在2005年都取得了不錯的業(yè)績，2005年年底以現(xiàn)樓亮相的純甲級寫字樓名商大廈總建筑面積2．1萬 　　平方米，以8900元／平方米起價銷售，是目前西北三環(huán)地區(qū)具競爭力的投資項目，以其優(yōu)越的位置和交通，以及人性化的環(huán)境和設(shè)計，有望在2006年取得銷售佳績。優(yōu)質(zhì)寫字樓兩極分化明顯 　　據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年是北京優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售市場比較活躍的一年，2005年的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓項目佳程廣場、新華保險大廈、財富中心、LG大廈、金寶大廈等為跨國公司的擴租和搬家提供了選擇。2005年優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場也非常活躍，SONY、愛普生、富士施樂、普華永道、通用電器、渣打銀行等租戶都在2005年完成了辦公場所的搬遷和擴租計劃，仲量聯(lián)行2005年代理租賃的新華保險大廈不到10個月出租率已達85％。2005年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的另一個集中表現(xiàn)是市場出現(xiàn)兩級分化，甲級寫字樓的發(fā)展體現(xiàn)為需求的增強以及較低的空置率，且沒有受到當(dāng)前市場新增供應(yīng)樓盤的影響，租金持續(xù)穩(wěn)定增長的同時空置率直線下降幾乎接近為零。新增供應(yīng)樓盤憑借有吸引力的租金和租賃條款，正加強攻勢尋找主力客戶，而乙級寫字樓市場的空置率出現(xiàn)上升，與甲級寫字樓市場的穩(wěn)定形成了鮮明的對比。同樣，2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的兩級分化現(xiàn)象將會更加明顯，由于新增寫字樓供應(yīng)中甲級很少，市場需求持續(xù)增長，預(yù)計未來其租金、入住率仍將保持穩(wěn)定。而乙級寫字樓市場受市場新增項目的影 　　響大，租金水平下降壓力大，且由于租戶的分流，空置率上升。整體來看由于中國開發(fā)的進一步深人，未來寫字樓租賃市場的需求增長趨勢明顯。 　　2005年，仲量聯(lián)行代理及實施物業(yè)管理的項目在CBD核心區(qū)達到2／3強，該機構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)部項目租賃主管柏光宇在接受采訪時表示，在2006年北京CBD寫字樓市場大量供應(yīng)中將會出現(xiàn)一些亮點樓盤引起市場關(guān)注新加坡凱德置地于2005年整購中環(huán)世貿(mào)臨長安街的A、B兩座，今年將以凱德置地大廈的名義在5月份推出體量達到13萬平方米，目前已有許多以大型跨國公司為主的目標(biāo)客戶表示了興趣；銀泰中心除了寫字樓部分還有一個柏悅酒店及近200套酒店式公寓，雖然預(yù)計在2007年竣工，旦世有許多高端客戶在密切關(guān)注；東方梅地亞中心屬于中央電視臺新址的配套工程，體量大概是12萬左右，是位于北京市CBD核心區(qū)域內(nèi)的具有高科技含量的寫字樓項目。作為毗鄰新頭視大廈的新興傳媒中心，將聚合國防國內(nèi)廣播、電視、電影、新聞、唱片、出版、廣告、時尚、娛樂、演出、動漫、制作、發(fā)行、傳播等各類傳媒行業(yè)，成為央視上下游產(chǎn)業(yè)鏈上近五干家傳媒企業(yè)的服務(wù)中心，市場前景看好；此外，從2005年就開始進行市場推廣的萬達中心、華貿(mào)中心、光華匡際中心等一些綜合體項目也預(yù)計在2006年年底投入市場，這些都是今年市場及入住企業(yè)十分關(guān)注的高品質(zhì)寫字樓項目。 　　此外，在泛CBD區(qū)域的東二環(huán)區(qū)域，中青旅大廈、新保利大廈、天恒大廈都將有可能成為2006年的市場亮點。據(jù)他介紹，中青旅大廈和新保利大廈因為有實力雄厚的企業(yè)背景，雖然現(xiàn)在還未正式投入市場，目前諸多外資機構(gòu)已明確表示了興趣，因為按照企業(yè)為辦公地點選址的一般規(guī)律來看，有強大企業(yè)背景的寫字樓通常會更加重視該寫字樓的整體品牌。加上中青旅大廈的環(huán)保技術(shù)、新保利大廈創(chuàng)新地采用世界首例柔索玻璃幕墻，越來越多的優(yōu)質(zhì)樓盤的出現(xiàn)將對更多的跨國公司、跨國企業(yè)選址北京形成吸引。 外貿(mào)機構(gòu)開始投資金融街 　　據(jù)統(tǒng)計，2005年，在CBD及周邊、中關(guān)村、金融街這三個主要優(yōu)質(zhì)寫字樓集聚區(qū)都有大單寫字樓成交案例。中關(guān)村金融中心被中鋼集團購買 A座／c座共8萬平方米，中國電子大廈A座被中國機械裝備集團公司整購，中國電子大廈B座被中物理想集團整購，科技大廈A座被山東火炬房地產(chǎn)開發(fā)公司整購，賽爾網(wǎng)絡(luò)有限公司購買科技大廈B座3．9萬平方米，長城電腦集團整購世紀科貿(mào)大廈A座，中國電力投資公司購買輝煌時代大廈1．5萬平方米，中國鋁業(yè)購買皇冠大廈6萬平方米等等。在買家構(gòu)成方面來看，CBD及其周邊區(qū)域的買家以國際機構(gòu)投資者為主，中關(guān)村、金融街以中資機構(gòu)買家為主，不過也有例外，美國的EXCEL公司成為金融街第一個外資機構(gòu)投資買家，加拿大皇家銀行在英藍國際大廈進駐，說明了西區(qū)金融街區(qū)域也被越來越多的外資機構(gòu)重視。 　　柏光宇說，2006年金融街區(qū)域雖然也會出現(xiàn)一些高端新項目，但大多數(shù)仍然會被國家政府機關(guān)購買，供市場零散選擇的優(yōu)質(zhì)寫字樓只有凱晨廣場、長安興融中心、英藍國際大廈等少數(shù)幾個項目。政府政策優(yōu)惠的支持力度及該區(qū)域成熟的城區(qū)生活氛圍也會有助于促進未來區(qū)域市場需求的增加。此外，由于對北京宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的認可以及人民幣升值的期望，2006年，海外投資者在北京房地產(chǎn)市場的投資行為會增多，金融街區(qū)域也是一個不錯的選擇。 金融機構(gòu)看好天津樓市 　　房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)所屬研究機構(gòu)日前發(fā)布的《2005-2006年中國房地產(chǎn)投融資質(zhì)量研究報告》顯示，天津房地產(chǎn)市場正受到越來越多海外基金、投資銀行、保險公司、信托公司、中資銀行等金融機構(gòu)的重視，被關(guān)注度僅次于北京和上海排在第三位，高于深圳和廣州，投資趨向明顯。 　　該報告顯示，金融機構(gòu)有60％至70％都看好中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，有60％認為將來中國房地產(chǎn)價格趨勢將是微漲，看漲的比例遠遠高于看跌的比例。而天津作為北方經(jīng)濟中心，越來越受到國家政策傾斜，濱海新區(qū)的發(fā)展更是納入了國家“十一五”規(guī)劃。加之深圳、廣州等珠三角城市主要以出口外向型經(jīng)濟為主，對寫字樓等公建缺乏強有力的需求支撐，因而天津受到了國際投資機構(gòu)的關(guān)注。 報告顯示，金融機構(gòu)主要是以購買優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期租賃獲得穩(wěn)定收益為主要投資形式，其次是合作開發(fā)或者給開發(fā)商作貸款的方式進行投資。報告還預(yù)測，未來中國房地產(chǎn)市場的資金來源將呈現(xiàn)多元化局面，除了傳統(tǒng)的銀行資金外，還可能有境外投資者、房地產(chǎn)投資信托、個人投資者以及保險公司等資金來源。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！