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編者按：本文系沈曉杰“中國房地產十大批判”系列文章之一，作者授權新浪財經獨家全文發表。我們將陸續刊出全部系列文章，敬請期待。 　　沈曉杰 　　中國房地產十大批判之開篇前言 發展中國家，社會主義的國有土地，租地買房的中國居民住房負擔的“房價收入比”卻創造了世界之最，甚至超過了土地私有制下、最發達國家買地買房的數倍 　　一、都市新怪：七成新人買不起房 三成買房靠“啃老” 　　中國新一代，結婚成本“火箭般”飛向了天價 　　一段時間以來，在國內不少網站和論壇上，盛傳著這么一件“黑色冷笑話”：生活在北京、上海、深圳、廣州、杭州和南京等地的年輕職員們，有一天忽然都嚴肅起來，要一起做一道“解析題”，看看在各地“娶一個老婆的成本究竟是多少”。 　　南京人答題最快：娶一個南京老婆的成本是人民幣70萬。此言一出，一片嘩然。南京小生的算法也很簡單：房屋一套(市區80平米，均價6000元) 48萬＋5萬元中等裝修＋3萬元家電及家具(有部分女方以嫁妝形式出資承擔)＋10萬元普通轎車一輛＋新馬泰港澳或云南、海南度蜜月1.6萬＋2.4萬元的2年談戀愛吃飯、娛樂和送禮費用，所有這些加在一起，不多不少正好是70萬(婚宴開支和所收紅包相抵，不列)。 　　由此推算，以男方家庭有20萬的家產，他本人年收入5萬來計算，最后得出結論是：討一個南京中上條件的老婆的成本＝男方傾家蕩產＋男人不吃不喝工作10年［(70-20)/5］。 　　應該說，這位年輕人的算法除了在轎車和蜜月開支可刪可減外扣除10萬元以外，其他近60萬元基本上屬于正常。尤其是占開支最大的住房一項，每平米6000元在南京城區內要買到較好的房子已屬不易，而80平米的面積等有了小寶貝后連人均30平方米的小康標準也沒達到。這還是一個接近中產(有20萬元存款，年收入達到5萬元)的家庭的算法，一般普通的家庭就更可想而知了。 　　北京、上海、深圳、廣州和杭州等地的結婚成本的計算結果也紛紛貼到了網上，不比不知道，一比嚇一跳。南京的60萬“天價”竟然還是最低的。其中北京結婚的合理的成本為85萬元(其中在三環外買房80平米，為64萬元)，上海為100萬元(其中買房花去80萬元)、深圳76萬元(買房占其中58萬元)，廣州為85萬元(買房花去其中64萬元)，杭州和廣州一樣，總成本也是85萬元，買房也是為64萬元(備注：各地的買房標準和南京一樣，在市區的普通地方，面積均為80平米)。 　　“天價結婚”高速引擎：買房 　　面對這樣的天價結婚成本，作為“準新人”的父母和兄長輩，也許早就是“十有八暈”了。因為這和他們那個結婚的年代相比，相差的可算是地地道道的“十萬八千里”。 　　年歲稍長的人還清楚得記得，在七十年代，結婚基本上就等于一個發喜糖和兩家人在一起吃飯的錢。住房的問題，在領結婚證的時候一般單位就要幫助解決，盡管房子很小很老。所有開銷在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行車、縫紉機)和一些簡單的家具之后，才進入了幾百元時代。從八十年代中開始，隨著逐年不斷增加的錄音機、電視機等家用電器和請客規模和檔次的提升，結婚成本才開始進入千元、萬元時代；那時租單位房子，房租也就幾塊錢。直到98年房改之前，當時一般人的結婚成本還是在幾萬元上下打轉轉。 　　也就是在這一代人的功夫，雖然人們的收入的水平從過去的幾十元提高了現在的幾千元，漲了近百倍，但結婚成本卻飛漲的更快，從100多元火箭般的漲到了50多萬元以上。數千倍的漲幅，歸根結底還是“高房價”的“功勞”，盡管我們住房的面積只比比過去增加了1-3倍，盡管住宅的水平只有一點點的提高。 　　比較各地的天價結婚成本，你可以發現，除了買房外，這幾個大城市的結婚的其他花費加在基本上都是在20萬元上下(深圳人給紅包“份量”重一些，可以為新人省掉一些，南京人的生活水平低一些，花錢自然也省了不少)。天價結婚成本的關鍵，還是在高昂的房價上。它占據了各大城市整個結婚成本的75%以上，高的達到80%以上。 　　如此高昂的結婚成本，使得社會上“黑色冷笑話”又有了“遞進”的空間：現在小年輕為什么同居多，原來都是讓高房價給嚇得�。∈聵I小有成就、屬于白領的“青年才俊們”都不敢結婚了，眾多的打工仔就更只能搞“地下工作”了！ 　　高房價下的“非常6＋1”：七成新人不買房，三成買房靠“啃老” 　　當然，年輕人到了談婚論嫁的年齡，婚總是還要結的。怎么辦呢？上海市房地產交易中心下屬一部門去年對該市上年12萬對結婚新人的婚房進行了調查，發現有70%的新人因買不起房等原因干脆選擇和父母同住，兩代人擠一擠照樣也要過；而另外的30%新人雖買房結婚，但80%是靠父母資助，最流行和非常普遍的方法就是“六個人買一套房”，即小倆口結婚買房的首付款由雙方父母支付，他們自己則負擔每月的貸款。 　　據了解，“六個人買一套房”的模式在全國的大中城市、尤其是像北京、上海、廣州、深圳等外地大學生就業集中的大城市極為普遍。雙方父母為兒女買房拿出的首付款，大多是他們多少年一點一滴積攢下來作為晚年防老之用的“養命錢”�，F在為了兒女的有房結婚，只能把自己晚年一點微薄的福利“透支”出去。問題是，現在是父母為兒女“透支”養房，以后背負“按揭大山”的兒女還有能力贍養父母嗎？“提前送終”會不會由“冷幽默”變成“熱現實”？ 　　二、住房負擔，國際上有把“公平秤” 　　“房價收入比”，全球買房人通用的負擔系數 　　城市居民中，當70%要結婚成家的年輕人買不起婚房，另外買上婚房的30%還是通過雙方父母以“透支晚年福利”為代價傾囊相助才得以解決住房問題的時候，標志著城市的房價已經到了讓絕大多數居民難以承受的“高�！钡夭健�對于一個負責任的政府來說，現在已到了刻不容緩去反思和變革我們的住房政策的時候了。 　　看一個地方的房價是不是過高，是不是給老百姓帶來了沉重的生活負擔和壓力，國際上有一個通行的計算模式，就是看看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少。 　　“房價收入比”從狹義上來講，就是指家庭所居房屋的價格，和這個家庭年收入之比，稱為房價收入比。比如某家庭所居房屋的房價是60萬元，夫婦倆年收入是12萬元，房價正好為夫婦倆年收入的5倍，那么他們的房價收入比就是5。通常我們所說的房價收入比是指廣義上的概念，即指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。 　　那么，什么樣的“房價收入比”是國際上公認的合理水平呢？通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3-6(世界銀行專家的說法為4-6)。 　　3到6倍的房價收入比，既然是國際上公認的讓居民對住房價格可承受性的、并有利于房地產市場健康有效發展的“合理和理想的水平”，那么，具體的情況又是怎樣呢？還是讓我們來看看現實中的“國際慣例”。 　　告訴你一個真實的“房價收入比”國際慣例 　　今年春節，有朋友從加拿大的渥太華回來探親。同學聚會時筆者向他們夫婦倆打聽他們所在的加拿大首都渥太華的住房情況。碰巧他們不久前剛剛換了新房子。據介紹，他們的買房也十分簡單，開發商從政府手中競標買下一大塊地以后，搞好景觀建設和劃分成不同的小塊單元(大小相當于我們的一畝地左右)。買房人看中了那塊單元，再從開發商提供的不同風格的住房套型中選擇好自己喜歡的套型，由開發商統一組織的建筑裝飾公司施工。朋友夫婦搬進新房時不需要自己再搞什么裝潢，只要帶著家具入住即可。朋友夫婦選擇的是面積300平米左右的3層樓的獨立屋(別墅)，總共花費25萬加元都不到。而他們倆口子一年的收入超過了10加元。也就是說，他們用了不到2.5的房價收入比在加拿大的首都買到了土地產權歸己的“精裝修大別墅”。 　　其實這樣的情況在加拿大極為正常。2000年記者曾經到據稱是加拿大房價最貴的城市——溫哥華呆過一段時間。抽空對當地的房價專門進行了了解。當時溫哥華一般中產(占總人口70——80%)所居住的townhouse 和高級公寓(介于townhouse和公寓房之間)，200多平米的也就20萬加元上下。而他們的平均家庭年收入在5萬加元左右。就是說，在加拿大房價炒作最厲害、價格最高的的溫哥華(當時該地區的房價比加國人口最多的城市多倫多還要高三分之一，而人均收入卻比多倫多少三分之一)地區，房價收入比也只是在4左右(據說這兩年高了一些，也是被中國去的暴發戶炒上去的)。 　　記得當時記者到一所新的豪華小高層公寓看Open House(樣板房)。150平米的面積，精致的全裝修，旁邊的森林公園有山有水，離Sky train(高架輕軌，相當于我們的地鐵)站也只有幾分鐘的路程，價格卻只有19萬加元(當時相當于人民幣95多萬元)。如此條件和價格的豪宅不要說在北京、上海見不到，就是對在南京這樣的二線城市條件類似的毛坯房，也有極大的沖擊力。難怪一個在南京開駕校的L老板到了溫哥華旅游后，什么身份也沒有的他二話不說，掏出鈔票就買了一套房。L老板應該感到慶幸的是，5-6年后的今天，他如果要在南京買一套條件接近當初他在溫哥華所買的那套房(盡管還是毛坯房)，所需投資至少比當時還要多花2-3倍。 　　也許有人會說，加拿大人少地多，不具“典型性”。那么，我們就拿世界上最發達的美國來說事。加州北部的舊金山和圣荷西地區，是全球著名的硅谷所在地，也是全美房價最高的地區之一。記者也多次到那兒開會、探親。我有一親戚十年前剛到圣荷西的時候由于工作時間不長，夫婦倆收入加在一起也就5萬美元左右，低于當地平均水平。當初他們買下一棟200多平米、價格27.5萬美元的獨立屋時，有些銀行都不愿意為他們提供貸款，認為他們的償付能力有疑問。要知道，當時他們作為剛出道的年輕人，房價收入比也在5.5啊�，F在他們的房價漲到了40多萬美元左右，而他們的收入增長的更快，現在的房價收入比已經降到連3都不到。當然，當地一般人的房價收入比還是在4上下。筆者的另外一個親友在美國東部的威爾明頓市，也是在十年前他們在當地一個風景如畫的高檔社區買了一棟前后花園就有數百平米260平米的獨立屋(別墅)，只花了22萬美元。對在美國工作不久的他們來說，房價收入比在5左右。現在他們的房子升值到了35萬美元2.5左右，但他們的房價收入比卻降到了3以下。 　　不過最讓筆者感嘆美國房價低的，還是1999年到科羅拉多州丹佛附近一新興的高科技小城(Sprin)時的所見所聞。當時是去看望的留學生夫婦朋友都在IT行業工作，兩人收入加起來達到近9萬美元，但他們買的一棟新的獨立屋(別墅)200平米左右，裝修好的，才14萬美元。當時在筆者還沒有房價收入比的概念，只覺得用一年多的工資(房價收入比為1.5)即可買上一棟裝修好的別墅，實在是叫人羨慕不已啊。 　　這里還應該特別說明的是，美國、加拿大等發達國家不僅房價收入比要比我們低得多，更重要的是他們“房價收入比”的“含金量”要比我們中國高得多：他們是用別墅的錢和工資來比，我們也只能用公寓房價和收入相除；他們買的房是裝修好的，走進去就可住，而我們拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住進去還得花一大筆裝修費；他們房子前后帶大花園，有的社區還帶高爾夫，不少人家還有游泳池，配套設施先進豪華，而我們的住房大部分沒有一定的配套設施，很多的住房還處在“工房”的水平；最重要的，美國的人均住房的面積標準是我們的幾倍，家庭新建成房屋平均面積2,114平方英尺(196.36平米)，而且這還是用他們特定住宅建筑面積(Square footage)標準來計算的(接近我們的使用面積，走廊、閣樓、地下室、院子都不在計算之列)，買房更不會有什么“共攤面積”。而在中國買房，計算采用的是“建筑面積”，再加上共攤面積。真正使用上的面積只能是購房面積的八成上下。就這樣我們也只能用人均30平米、戶均90平米的標準來測算“房價收入比”，而且這還是新的“小康標準”。如果要按歐美的標準和“含金量”來計算房價收入比，那我們的差距就會在現有的基礎上還要翻上一番。 　　不僅地大物博的發達國家如此，而且人口密度和生活水平遠高于我們的東亞國家，如韓國、日本等，他們的房價收入比也比我們要低得多。 　　有一段時間以來，韓國人都在抱怨他們的房價漲的太快，給國民生活帶來了較大的壓力。那么，韓國的房價究竟高到哪兒呢？最近韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。尤其是首都首爾地區，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。這就是韓國老百姓喊吃不消高房價的原因。韓國人也許沒想到，在中國的一些大城市，老百姓要用十幾年全部收入才能買上一套“體面的住宅”。 　　另據介紹，根據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75——80平米(相當于我們90——100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，加停車位售價在3000日元左右。而普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比也計算在4.5-5左右。而且東京人買的這樣的公寓，一般還都附送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器。據介紹，日本的家庭主要還是男人在外工作，如果家庭主婦也到外面做個半天兼職的話，其房價收入比可降到3左右。 　　當然，并不是每個國家的和城市的房價收入比能讓居民滿意的。有一家美國的顧問公司根據房價收入比，專門就國際房價購買力的調查做過一個調查，看看世界上哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。不過，據報道，澳洲統計局資料顯示，澳洲是每0.98戶家庭或2.7人就有一幢(套)住宅，平均每幢(套)住宅的居住面積是187平方米。也就是說，悉尼人是因為住在人均70平米裝修好的別墅里才感覺“房價最難承受的”，盡管就這樣他們的房價收入也只是8.5。 　　這項調查更有意思的還在于，它認為由于澳洲所有人口超過100萬的城市房價收入比都在5.1以上，從而都被列入房屋購買力“極低”的范圍，并由此斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。真不知道中國的百姓和官員看了后會有什么感觸！ 　　這項調查對我們分析房地產市場的價值還在于，它給出了具體指標，讓我們可以用數據說話、更科學的分析和評價一個地方的房地產是否“健康”。比如： 　　當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”； 　　當一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產泡沫區； 　　當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。 　　另外，在比較房價收入比的時候，還請特別注意別人人均住房分面積、檔次、算法、裝修和其他配套等等。 　　三、中國市民，背負著全球最重的買房負擔 　　對其他國家的居民住房水平和具體負擔就承受狀況有了客觀的了解后，回過來再看看我們國內居民、尤其是大城市居民的住房負擔是否合理，就會有一個更準確的認知和定位。 　　就拿我們上面所舉例“天價結婚成本城市”來具體分析。依據的標準稍靠“小康”。即面積為90平米普通公寓、地點處在傳統上市民所居住的市城區(不是郊縣和新開發區)、三口之家(父母工作、子女上學)住一套房。就可以破解中國的大中城市的高房價究竟有多可怕了。 　　還是先從南京開始。根據南京市房產局的“南京市網上房地產”的最新資料，傳統上的南京六城區(包括重新規劃后原來屬郊區縣的土地)商品住宅房價最高要7000出頭，低的也在5500上下，我們取6000元為其中間值(實際上這個結果只能買到南京六城區邊緣的房子)，6000元×90平米＝54萬元。而南京城區居民的收入，根據統計局方面的最新資料，在比上年“激增”19.9%的“超常規增長”后(長三角速度第一)，2005年南京市城市居民人均可支配收入為14997.47元，三口之家就是4.5萬元。而按照南京本地媒體的另外一項報道，根據該市勞動保障部門的推算，去年南京職工人均收入正好突破2萬元，如果家家都沒下崗，平均每戶的年收入為4萬元。根據一套54萬元的房價標準，按照前者的推算，54萬元除以4.5萬元，南京的房價收入比為12，正好比世界公認的房地產泡沫還多了一倍；而按照后者的推算，54萬元除以4萬元，南京的房價收入比又提高到了13.5，基本上相當于世界上公認為“國際最難承受地區”房價的一倍。這也就難怪國人就是再“吃苦耐勞”，也經不住這樣的“超級高房價壓迫”。 　　按照南京的計算模式和標準，部分根據《個人理財》雜志去年提供的2004年各大城市的人均收入資料，計算北京、上海、深圳、廣州和杭州的市城區真實的房價收入比。由于《個人理財》雜志上的房價包括了郊區縣這些非傳統上市城區居民所居住住宅的價格，所以還是以各地網友提供的資料為依據。各城市的實際城區房價分別如下： 　　城市 人均可支配收入 三口之家一年 房價 90平米總價 房價收入比 元 可支配收入 元 元/m 萬元 　　北京 15638 46914 8000 72 15.35 　　上海 16683 50049 10000 90 17.98 　　深圳 27596 82788 7200 64.8 7.83 　　廣州 16884 50652 8000 72 14.21 　　杭州 14565 43695 8000 72 16.48 　　這里應該特別說明的是：我們的房價收入比，是建立在“準小康”的低標準的基礎上的。首先在面積上和歐美等發達國家相比，我們的標準只定在他們的三分之一到二分之一，也就是說，如果面積標準向歐美看齊，我們的房價收入比要現在提高3-2倍；如果再加上他們是精裝修房，有的還配上高檔電器，面積計算方法上也接近使用面積的話，我們的房價收入比還要抬高50%。 　　其實，不僅在相對負擔上中國大中城市的房價創造了“世界之最”，而且國內上海、北京等大城市的絕對房價，也超過了一些世界上發達國家大中城市的水平。一年前記者就問過一位經常在上海工作的波音公司高級經理，同樣水平、面積和檔次的住房，是上海貴還是西雅圖貴，沒想到這位華人高級經理毫不猶豫的說，上海貴。上海有不少人在日本東京待過。這幾年回來的人紛紛網上發出感嘆，上海內環內的實際房價比東京還要貴。一位經常在中美兩國之間往來的跨國公司亞太地區經理也公司記者，按照同樣的標準，上海的房價比美國大多數城市的房價都要貴。 　　房價收入比，“窮國”真的該比“富國”高嗎 　　據了解，國內的一些“既得利益集團”對“房價收入比”的國際比較極為“反感”，認為發達國家的房價收入比低是因為他們的經濟水平所決定的，發展中國家本身由于經濟實力的問題，房價收入比高是“很正常的”。情況真是這樣嗎？ 　　稍有些經濟常識的人都會知道，這種說法是極為荒唐和可笑的。首先，它違背了發展中國家由于吃飯問題占了居民收入的極高比例(恩格爾系數高)，人們不可能有更多的財富支向住房，從而導致房價收入比低的基本的經濟學常識；其次，它故意忽略了在新德里、墨西哥城和里約熱內努這樣的世界上人口最擁擠的發展中國家大都市，很多的中下收入者不要買地就私自蓋房(如貧民窟等)或政府提供相應住房保障(如墨西哥城的低收入者住房保障)的基本事實。 　　聯合國的權威研究應該最能說明問題。在1996年聯合國召開的規模空前的世界人居大會上，聯合國人居中心在《城市化的世界————全球人類住房報告》中不僅指出衡量住房可承受性的最常見的一個指標是房價收入比，而且還特別強調，根據人居中心九十年代對經濟發展水平各不相同國家52個主要城市所作的統計資料分析：無論是低收入、中低收入、中等收入、中高收入國家，還是高收入國家，他們房價收入比的平均值的差別相當小。報告認為，當房價收入比的比值在2：1和3：1之間時，才意味著有相當大的一部分人能夠購買住房。比值超過5以后，多數人購買住房的希望就變得比較“非常渺�！�。 　　其實，如果按照發達國家“含金量”高的標準來計算我們的房價收入比，那樣的比值就不知道要高出“世界記錄”多少倍。房價收入比突破50都是很正常的。在上面舉例的平均年收入在5萬元的大城市中，三口之家要花250萬元買到“套內建筑面積”在200平米、單價5000元的精裝修別墅，的，也只能在地點和品質上“降低要求”才能實現。 　　全民共享的國有土地，“最沉重的負擔”壓垮了誰？ 　　尤其需要特別指出的是，雖然我國一些大中城市的房價收入比，按照“中國特色”的住房標準還是一般發達國家的數倍，但我們城市房地產市場的基礎，還是社會主義制度下的土地國有，理論上應該是為全民“共享”。我們買房所用的土地，還是“租用”國有土地的使用權，屬于租地買房，使用期限也只有70年。而那些房價收入比比我們低得多的發達國家和一般市場經濟國家，他們的房地產市場體系是建立在土地私有制下的，屬于買房買地，土地產權永遠歸買房人所有。 　　一個公民在社會主義制度下，用全民所有的國有土地“租地買房”，所承擔的負擔，竟然比在私有制下的發達資本主義國家“買地買房”還要高得多，這種不可理喻的“極端對比”所發出的強烈信號，已經非常明白無誤的昭示我們，現在中國一些大中城市所進行的“住房制度改革”實際所導致的結果，不僅從根本上顛倒了社會主義公有制和資本主義私有制的制度優劣，破壞了社會主義制度的基礎，并且從導致的后果來看，它已經異化成對社會主義制度優越性的最大的踐踏和嘲諷，成為從人民大眾手中巧取豪奪全民財富分“帶血的工具”。 　　中國共產黨的早期，曾有兩份 “共產黨宣言”。一份是建黨時的《中國共產黨宣言》。開門見山就亮出了共產主義者理想是主張將包括土地在內的生產工具“收歸社會共有，社會共用”；另一份紅軍時期發布的《共產黨宣言》,也堅決主張把革命的重心放在土地革命上。 　　從歷史走回現實，執政黨的理想和行政者作為的尖銳對比，難道給我們帶來的僅僅還是“房價究竟應該是高還是低”之類的“經濟技術分析層面”的思考嗎？！