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　　1.中國已經度過住房稀缺的階段，總量充足 　　最近7年（98－05），中國城市居民居住面積平均增長1.17平米/年/人，增長速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經超過26平方米。 　　聯合國人居中心和世界銀行在1993年的聯合課題《住房指標計劃》，全面研究了不同收入水平國家52個百萬人口以上城市的住房情況，其中39個是首都。我們對比該研究結果，從居住面積這個指標看，如果按照官方匯率計算國民收入或者GDP，中國城市居民的住房消費已經達到中高收入國家的水平，顯然已經脫離了經濟發展水平，屬于住房的超前消費；即使采用PPP匯率（購買力平價），也足以說明中國城市居民的住房條件與經濟發展水平相協調。 　　中國省會以上城市的人均居住面積普遍在22－30平方米，與全國城市的平均水平非常接近。而省會以上城市各方面特點與《住房指標計劃》所調查的城市類似，具備可比性。因此我們認為中國城市房屋數量充足，就整體而言，中國已經不缺房子。 　　不僅如此，截至05年末中國的住宅私有率1已經接近80%。盡管住房自有率不是收入水平的必然象征，但普遍來說住房私有率在達到中高收入水平之前會不斷上升，之后可能會下降。盡管近15年世界各國房屋私有率普遍大幅度提升，但中國80%的住房私有率肯定已經位于世界最前列，說明中國大多數房屋所有權屬于個人。 　　2房價已超出城市中多數人群的購買能力 　　房價收入比就象市盈率一樣并不完美，但全世界還是有越來越多的研究將房價收入比作為衡量房價負擔的核心指標，目前被最廣泛采用的是聯合國和世界銀行對房價收入比2的定義。 　　判斷房價相對自住需求是否合理，房價收入比一直被我們認為是最重要的指標，對房價收入比的持續跟蹤研究顯示中國整體房價收入比經歷了偏低—合理—偏高的變化。 　　我們認為：由于中國人口密度大、城市化導致的集聚效應、預期收入增長較快等原因，中國的房價收入比應該高于類似國家的水平，但即使考慮到這些特殊國情，當前中國主要城市的房價相對于大多數人的購買力也已經偏高。聯合國之所以推薦使用收入和房價的中值計算房價收入比，是因為這能夠衡量城市中大多數人群的負擔水平。由于數據的原因，我們只能用平均值作為替代，如果能夠獲得中值數據來計算，房價收入比很可能會更高。 　　依據對房價收入比的深入研究，我們在04年1月發出《強烈看升中國房價地價》，全面看好中國房地產價格。05年1月發出《“銀根緊縮”難敵“地根緊縮”—地產股掘金機不可失》，繼續看好中國多數城市的房地產價格。時至今日，我們認為多數城市房價收入比已超出合理區間的上限，說明房價已高于城市中多數人群的購買能力。我們看好房價的結論已經無法得到自住需求的支持。 　　投資者會問：既然我們國家住宅總量充足、甚至已經“超前消費”，為什么房價會超出城市中多數人群的購買能力？ 　　3財富高增長與貧富差距是房價超出自住需求購買力的根本原因 　　貨幣財富增長迅猛，總量驚人。近7年中國居民名義人均可支配收入以年均10.6%左右的速度增長，名義GDP以年均12.6%的速度快速增長，城鄉居民儲蓄存款卻以高達17.1%的速度增長。截至05年末全國城鄉居民儲蓄存款余額已經超過14萬億元，可見中國民間財富的增長速度驚人。 　　從大類資產的增長看，盡管房地產竣工價值的增長速度（近6年平均21%）超過居民儲蓄存款增長速度（近7年平均17%），但是房屋竣工價值的高增長包含了住房制度改革這一重大非經常性影響。此外05年末的儲蓄存款余額幾乎是05年竣工價值總額11倍，且貨幣財富增長速度也超過了金融資產的增長速度。由于儲蓄存款是財富的貨幣形態，應該與實物形態的資產相對應,這可能暗示著遠期的通貨膨脹。 　　在資本管制的條件下，民間財富總量的增長往往會引發包括房地產在內的各類投資品價格的上漲，而貨幣財富增長速度持續超過實物類資產（房地產、股票）的增長速度，通常會導致貨幣向實物類資產轉化。而包括我們在內的多數人都認為原材料/能源/土地等要素價格未來將持續上升，那么用貨幣購買實物資產來保值增值的潮流必然迅猛。 　　從中國民間財富總量及增長速度看，房價上升仍有潛力。 　　在民間財富持續高增長、近7年住房供應年均增長25%、人均居住面積已達26平方米的今天，許多人卻陷入買不起房的困境，原因并不在房地產行業本身，開發商黑心、房地產市場不規范、房屋炒作都不過是表面現象，根本癥結無疑是巨大的貧富差距！ 　　聯合國開發計劃署(UNDP)委托中國發展研究基金會組織撰寫的《中國人類發展報告2005》報告顯示：中國經濟增長奇跡中的受益者與落后者之間的鴻溝正逐漸拉大，這種不公平尤其在地區之間、城鄉之間、性別之間及不同人群之間表現得極為突出。UNDP駐華代表Khalid Malik指出："目前中國的基尼系數已超過0.4，甚至可以達到0.45。報告引用的2002年中國家庭調查數據顯示，盡管被列為絕對貧困的人口數量已顯著降低，但中國10%的最富有人口占有41%的財富。 　　2002年初網上流傳的一篇文章4通過大量的公開統計數據證明上海12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等，其實這只不過是貧富差距在房地產領域的縮影罷了。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！