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遏制房地產投資炒作的第一個殺手锏是，改當前的營業稅為轉讓增值稅，并同時開征消費稅。我一直認為，對持續過熱的我國房地產市場進行宏觀調控，稅率的調整比利率的調控效果更好。稅率的合理調整，既可以起到內在地遏制投機炒作的作用，還可以公平稅負和合理調節收入分配，即它是一種完善房地產體制的治本之策，是遏制房地產投機的長效機制。 隨著去年的“老國八條”和今年的新“國六條”的出臺，運用稅收手段遏制投機炒作成為政策的新亮點。征收5.5%的營業稅政策對當時的房地產市場形成了很強的威懾作用，但這一政策不僅具有某種臨時、方便征收的特點，而且還具有容易向購房者轉嫁的特性，結果致使這一政策的效果很快失靈。當前說房地產調控政策失靈似乎是一種時尚。實際上，在我看來，去年國家對房地產的宏觀調控是有較大成效的，如房地產投資增幅由上年的28.1%回落到19.8%，降8.3個百分點，為2000年以來的第一次降至20%，而房價增幅也趨于回落，國家統計局公布的新商品住宅平均房價上漲了7.5%，比2004年回落1.9個百分點，不僅如此，一些沿海過熱地區像上海、浙江房地產投資增長顯著放慢，且伴隨著房價增幅的回落。但今年一季度以來，房地產問題主要是北京、廣東這兩大重點地區的房地產增長過熱，房價大幅攀升，有代替上海、浙江成為新一輪房地產過熱的龍頭，將過熱的態勢向其他地區蔓延的可能，這是5月18日國務院出臺“國六條”的主要背景。調控房地產一周年，做一些政策檢討是對的，但說宏觀調控失靈并不符合實際，失靈論是有害的，并會干擾宏觀調控的效果。說“稅收調節的無用論”更是沒有道理的，關鍵是選擇好的稅種。 征收營業稅并沒對過熱的房地產消費起到明顯的抑制作用，在一定程度上反而成為推動房價增長的新因素，因為它可以轉嫁。不過，這只能說明這個稅收項并不合適，而不能說明征收別的稅種不好。就消費者的稅收來講，房地產稅應包括四個部分：交易稅、財產稅(持有環節)、轉讓增值稅(或資產所得稅)和消費稅。現在只有交易稅，應逐步增加財產稅、轉讓增值稅和消費稅，轉讓增值稅應采取累進制，而征收消費稅目前應只限于高檔住宅和第二、第三套住宅。目前征收財產稅還不夠成熟，這與房地產價值評估等方面的制度、政策不完善有關，但轉讓增值稅(所得稅)和消費稅不僅可以征收，而且對抑制投機需求和過度消費行為將會起到相當好的效果。轉讓增值稅是無法轉嫁的，你投資(或投機)賺的錢按一個相當高的比例征收，而且累進提高，稅率從20%至50%(目前英國是40%，韓國是30%至50%)。 征收消費稅是遏制房地產投機炒作或壓抑住宅奢侈性消費的另一項很有效的稅收工具。為了保障一般居民的合理房地產消費，可確定一個上限(價值量或面積都可，用面積時城區和郊區要有所區分，因此用價值量最好)，不超過上限，免征消費稅，或按一個很低的稅率征收，超過上限，累進制增收消費稅。針對房地產商，還可以學習韓國的作法，征收一種“暴利稅”，如一塊地或一個房地產項目因非正常因素(如規劃修改或修地鐵而意外增值)而獲得超額的收益，應按一定比例征收稅收，這有點類似于前期國家對石油行業收取的特別收益金。在完善房地產稅收這一長效機制上，既減少房地產商的暴利又增加投機者的交易成本，是一個好的政策設計思路。 遏制房地產投機炒作的第二個殺手锏，是改期房銷售制度為現房銷售制度。目前的期房銷售制度漏洞非常大，是房地產投機炒作的重要土壤之一。這也是房地產商能夠獲取暴利，同時又能將風險轉移到銀行和消費者身上的最主要機制�？梢钥紤]用半年至一年的過度期來完善這一制度的變換，它可能會在短期內對房價起一定的助推作用，但很快會顯示這個銷售制度的優點。因為，它要求房地產商具有更多的自有資金，更充足的現金流，這一方面可以減少一些房地產商“空手套白狼”可能為國家金融系統造成的風險，而且將大大減少房地產商的囤積操縱市場行為。不僅如此，消費者可以明明白白的消費，減少“期房變現”過程中的各種不確定性及法律糾紛。 遏制房地產投機炒作的第三個殺手锏，是增加信息透明度，嚴厲打擊欺騙行為。房地產市場之所以出現在空置率大幅上升的同時，房價仍然繼續大幅上漲這樣難以理解的現象，主要原因就是信息不對稱，特別是存在許多虛假、欺騙的信息，廣大消費者在信息方面處于明顯的劣勢。要改變嚴重的信息不對稱及混亂的市場秩序對消費者的不利影響，主管部門及地方政府要做好以下工作：一是公布真實可靠的市場信息，提高信息的透明度，引導消費者合理消費。二是通過媒體和監管檢查部門曝光虛假信息等欺詐及各種操縱市場的行為。三是采取嚴厲的處罰措施。僅揭露各種欺詐及操縱市場的行為，而沒有有效的懲處制度，對整頓房地產市場秩序的作用是有限的。我個人認為，在遏制投機和穩定房價上，只要抓住了“公平稅制”和“透明交易”兩大核心環節，效果將是十分明顯的。 另外，還可以采取區別性的按揭首付款比例政策。我反對采取一律性高比例首付措施，因為這的確會損害一般的消費者利益，但區別住宅的投資(投機)需求與真實的消費需求，采取不同的首付比例是一個很好的辦法。例如，對第一套住房，首付款比例可確定為20%到30%，第二套以上則提高到40%。還有，對外地人投機性購房，首付比例可以高于當地居民。