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“目前，本土的不良資產處置商基本被擋在國有不良房地產資產包處理的門外，只能通過接手司法拍賣的小部分不良資產進行運作，很難快速成長。” 　　　　　　李海林是以“爛尾樓”而獨樹一幟的。　　根據所謂的房地產“反周期理論”，李海林幾乎每次都在房地產低潮期“囤積”土地或拿到爛尾樓盤。　　據李海林稱，從去年開始，即有眾多上海樓盤涌到門前，“不過去年還不是時候，現在我們接觸的樓盤很多，正在考慮是否接下來。” 　　其間，甚至有傳言稱，有國外某大型基金希望與東渡合作，而此中甚至也一度出現了投行大鱷摩根士丹利的身影。　　　　爛尾樓處置商　　“我們和摩根士丹利一直在談，已談判了近一兩年。”李海林說。　　據稱，摩根士丹利從信達資產公司收購的不良資產包包含150余個項目，在未處置的90余個項目中，爛尾樓達30多個。　　“目前摩根向東渡提交了3個項目，雙方正在談判。”有接近李海林的人士說。而有關談判的內容，李海林在接受本報訪問時，并未詳盡透露。　　他只稱，可能由于股份的問題，比如摩根會要求絕對控股，而在爛尾樓市場頗有建樹的東渡，出于經營和風險方面的考量，在股份方面亦不愿讓步，故而談判步履維艱。　　據李透露，在房地產市場中，做爛尾樓的公司大有人在，不過以此作為細分市場的卻極為少數。而在房地產不良資產中，大多數的是透過銀行劃轉給四大資產管理公司，再由后者打包處置。小部分由銀行委托司法機構拍賣，同時，由于資源資金量的門檻，目前，本土的不良資產處置商基本被擋在國有不良房地產資產包處理的門外，只能通過接手司法拍賣的小部分不良資產進行運作，很難快速成長。　　2001年，華融資產管理公司將108億不良資產打包出售給摩根為首的投資財團，其后外資奔赴中國不良資產盛宴步伐加快。截至2004年三季度四大資產管理公司累計處置的825.27億元不良資產中，向外資出售428億元，與外資合作397億元，難覓民企身影。　　KTH基金管理公司董事總經理王都在《經濟》雜志撰文認為，摩根以7億總代價獲得108億面值的不良資產，分四次支付，實際上第二次支付的時候7億就全部回收，剩下的錢全部變成利潤，換成美元匯出中國。　　“摩根是無本買賣。”王都說，“應鼓勵地方政府和民間企業參與不良資產處置行業。”　　　　李海林與王都的觀點相近。據他稱，摩根是以資本運作的方式處置不良房地產，經手之后便出售，并不涉足實業，亦不會改變城市面貌。　　“其實，從國外的運作方式來看，銀行系統內部并沒有不良資產處置公司這樣的部門。在美國，一年貸款到期，一年內定要處置完畢，而中國比較復雜，時間難定。”李海林說，“照此理論，不良資產公司沒有存在的必要。中國的銀行都在規范化、國際化，現在即正處于變動時期。而我們的努力目標就是成為為中國企業量身定做的不良房地產資產處置商。” 　　　　李海林的邏輯　　盡管不良資產利潤高于同行業利潤，但此一“燙手山芋”，卻并不易轉化為“香餑餑”，因此李海林的目標不是求大，而是做好，即“做一個，成一個”。　　截至目前，東渡已成功開發了七八個爛尾樓項目。按照李海林的話說，每一處都是當地最漂亮的建筑。因此，是否能成為當地的地標建筑是他們開發的關鍵。　　“每一個項目都價值百萬，我們會在設計上加大投入，也會花費上千萬資金改動內在工程”，可以說，精雕細琢是東渡處置爛尾樓這一“城市盲腸”、變廢為寶的法寶。　　如果說將東渡打造成中國最好的不良資產處置商，是李海林的目標，那么承載這個目標的，就是與東渡“從一而終”的青年住宅。　　青年住宅一直是李海林鐘情的對象。從1994年到深圳創業到置業南京、上海，再到如今進軍美國市場，東渡始終不移執著于開發適合青年人居住的住宅。目前，已開發出南京“錦江麗舍”（夢想型），上海“東渡名人大廈”（便捷型）、蘇州“時代晶華”（時尚型）等7代青年人居設計住宅。　　而將青年住宅和爛尾樓結合起來的邏輯則顯得比較偶然。據李海林稱，2001年東渡到上海選擇從爛尾樓入手，其緣由則是“拿地比較難，而爛尾樓價廉物美”。　　對于此二者關聯，李海林坦承，對爛尾樓的選擇更多是出于偶然，其必然落腳點是如何與青年住宅尋找結合點，如何將其打造為城市的地標建筑。也就是說，青年住宅是必然，是爛尾樓還是新盤均為偶然。　　李承認，青年住宅和爛尾樓聯系表現在爛尾樓的改造多數難以達到國家建設部的部辦住宅標準，包括框架結構、煤氣管道等生活必需設施方面的設計要求等。　　這樣就會排除一些思維定性、生活習慣固定的需求者，特別是中老年人。但青年人追求時尚，追求新的概念，他們往往更關注于創新、節約等而相對弱化對某些固定設施的要求。即若將一處爛尾樓做成時尚型樓盤，則年輕人可隨情自主設計；若構建市中心的城市花園，亦可依賴周圍的設施和配套節約面積、降低總價。　　顯然，東渡的成功是建立在充分解析年輕人心態的基礎上的。　　不過，將目光盯在青年住宅，還有更深層次的內涵。———李海林認為，在所有房地產細分市場中，除了青年住宅可以國際化之外，其他任何一項都難以在全球推廣。　　李對此的解釋是，“各國老年人對居住環境的追求不同，美國老人有錢、住宅要求較高，中國老年人收入低，要求相對簡單；但青年人卻是一致的，他們畢業之后要成家，對時尚、科技等觀念的理解也近趨相同。” 　　去年8月，李海林曾透過拍賣獲得美國洛杉磯4塊共計530余畝的建設用地。之所以做到美國，除了所謂的全球房價高企諸多原因之外，李更在意的是，透過美國之旅實現東渡的青年住宅國際化。　　而如何立足青年，搭建國內房地產業平緩通往國際的平臺，做國際化的青年住宅，樹立中國第一家全球性的房地產企業，也正成為東渡國際的“歌德巴赫猜想”。　　　　角色平衡　　如果說目前坊間多關注于東渡鐘情“爛尾樓”的成功事實僅是管中一窺的話，那么正如李海林所說，東渡的實際情況是開發爛尾樓和新盤大致占相同的比例，即各占一半。　　這無疑是出于風險平衡、分散的考慮。　　因為對不良房地產資產開發，尤其是爛尾樓的改造，雖然利潤巨大，卻存在諸多不確定的風險。　　中國的爛尾樓多形成于上世紀90年代，其出現與市場定位失誤、開發商資金不足、經濟糾紛等原因相關，風險亦主要存在于這些方面，主要包括接盤和管理兩個層面，如接盤過程中需補交開發商在過戶、更名、換證過程中的大量費用，繳納國有土地出讓金等；管理風險則包括原開發樓盤地基下沉、下室漏水、屋面滲水等工程質量問題及房型、消防、供電、給排水不合理等工程設計問題等。　　此外，李海林還強調，“做地產最大的風險就是把握不清宏觀形勢。要清晰認識整個行業的發展期，如是處于低谷還是高谷，泡沫曲線是從上向下還是從下向上等，把握清楚這一點則不會犯毀滅性的錯誤。此外，就爛尾樓的投資而言，最大的風險就是弄清相關的法律、法規。” 　　無論選擇爛尾樓還是做新盤，東渡進入市場的關鍵都是遵循反周期的規律，即反中國房地產業的發展周期。具體而言，“中國房地產基本是五年一個周期，經歷了三起三落。上世紀1992年以前，中國房地產在深圳、海南等地萌芽，房地產業尚未形成。　　之后，主要經歷了1992－1993年年底、1997年金融風暴前、2001年共三個高峰期。”李海林稱，成熟的房地產市場基本以十年為一周期，而東渡的特殊性則在于無論開發爛尾樓還是新盤，都通常選擇在非最低點時的低潮期買入。　　李海林說，“目前東渡在上海開發的幾個爛尾樓項目，均是在上海房地產業比較低潮的時期拿下來的，而今年的再建工程也比較多。” 　　“爛尾樓和新盤并不矛盾，我們是否選擇不良房地產作為開發項目的標準是看其是否能夠做成青年住宅。如果設計、戶型無法達到青年住宅的小戶型標準，則不在考慮范圍之內。新盤也是同樣，選擇土地等也主要以其是否能做成青年住宅為依據。對青年住宅我們始終情有獨鐘，并希望在此領域一直處于領先地位。”李海林說。