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　　今天下午的會議大部分的程序進行完了，最后按照會議的安排應該由我做一個簡單的演講，時間有限，而且我知道大家開一天會非常疲勞，而且這么短的時間把房地產的事情講出點什么來比較難。不如這樣，給我留的這點時間我愿意跟大家討論，你想知道什么？包括你今天下午聽到包括劉佐所長、包括李伏安主任等提的很多問題很有意思，其實我有點想迫不急待說點什么都沒有機會，所以我歡迎大家提出問題，我們雙向討論。　　問：陳主任，我是四川的一個房地產公司。我現在在四川遇到最大的問題就是拆遷問題，現在拆遷戶按照政策賠了以后滿天要價，比如5萬、10萬、50萬、100萬就是不拆。我現在經營一個盤600畝地，地方政府也沒有辦法，現在中央親民老百姓的事情是最大的。在修盤期間停了兩次工期，現在沒有辦法，這個問題不解決開發企業有沒法做事情。現在修起來的房子賣的很好。我是說作為建設部或者是作為國家機關和開發企業，各方面要怎么解決？不解決資金也浪費？　　陳淮：其實這個問題是兩個問題，一個問題我們為什么會遇到這樣的問題？第二個現在已經形成的問題怎么解決？我們的媒體坦率說05年很多媒體在新年之交，總結05 年是宏觀調控年，我說不太準確，05年是媒體“忽悠”年，我們看到滿天飛的都是大量的假信息。三分之一是無中生有，三分之一是借題發揮，三分之一是斷章取義。而且舉幾個例子，剛才有朋友提到上海房價跌百分之多少，七部委政策發布不久，媒體熱炒上海房價下跌30％。我們調查只有一戶房子，這個人要出國。前兩天說上海掀起團退風暴，不得了，我們也是正規的官方調查統計結果是1300多個樓盤里只有3、4 個有少部分這樣的事。而且這種團退這和上海人打出租車會拼車，就是路邊兩三個人大家共同出一個價錢一起打一輛車，一樣的感覺，很正常的。最有意思的是說中國現在有2600萬按“揭憂郁癥患者”，最新的是說徐小年博士曾經度股市有一些基本的看法，他說了中國房市是五年大熊市，徐博士我一個多與前他還恰好向我討教過這個方法，他站出來是我沒說，也根本沒有這樣的消息。　　至于望風捕影，斷章取義之事更是多的不得了不一一列舉。但是房市有沒有問題，有非常多的問題。媒體熱炒的問題并不是深層次問題，我們的深層次問題是大規模的城市化沒準備好。法律沒準備好，政策沒有準備好，物質條件沒有準備好，在我們自覺和不自覺競爭中開始就遇到了我們剛才提到的這些問題。你說按照政策補償了，這個政策補償的標準對還是不對，老百姓滿天要的價是夠了還是沒夠？恐怕我們現在大家都不能充分的回答。我們在城市建設過程中，你剛才講到了征地和拆遷這兩件事它涉及到社會各個群體之間利益關系的重新分布重新調整。依據什么法律調整？什么樣的政策調整？這種方式調整過程中利益受損者的補償，就算現在找到了應該補多少，那么準備好補他們的錢和物了沒有？我們沒準備好。我們的房價過快上漲，投機性炒作有一個關系，老百姓迫切要求改善住房條件是一個關系。但是03年、04年第一位因素都不是，第一位因素是被動性需求導致的。大量拆遷導致的，所以在03、04年初真正房地產調控是05年，實際上03年末、04年初我們已經嚴厲的調控了，只不過媒體沒有注意到。　　比如04年國務院提出來各地04年實際拆遷規模比原計劃拆遷規模砍一半，04、05年兩天拆遷規模才相當于原來原計劃的那么大。為什么呢？我們沒準備好。我們還沒準備好就打了一場戰，這場戰非常重要，王國剛教授和曹玉書主任都講到了未來20年的城市建設，住房建設，對國家、對社會、對經濟發展、對老百姓擁有資產這件事多重要！重要對，好，拉動經濟作用大，沒有人否認。但是我們的準備好充分的條件，武器、彈藥造出來了沒有？作戰方案充分不充分？各種預案是否準備好了？如果今天2006年初回顧我們過去不止一年的房地產政策存在什么缺陷的話？我們說對這樣一場大仗它的艱巨性、復雜性估計不充分，所以有了一間房補多少錢，加一倍不行，加兩倍不行，這樣東西就是我們的參與者中央政府沒有準備好。我們如果在06年和此后打算在這個市場保持穩定，開頭到結尾，穩定開頭、穩定結尾，怎么保持穩定？我們需要完善這一個短期和長期都不可回避的政策，短期是眼下我們城市化還往前走不往前走。往前走中國的城市化就免不了要拆、要征。　　長遠講，我們必打的一仗，怎么完善這個政策？第一個政策就是我們應該準備好更完善的拆遷征地、也就是說把資源向房地產業集中過程中社會利益關系調整的法律依據、政策體系和物質準備。現在你沒準備好，就倉促上了，“現在部隊被包圍在山頭上了撤不下來了”，這個問題是一個大問題。需要區別對待、分類指導、因地制宜。坦率說這是大家下棋的時候不是你走了葷招，是別人也走了葷招兒。老百姓讓度的不僅是房產的利益，還讓度了就業利益，保障利益，包括跟里滿天要價的也未必真的要到位了。當然一些地方也都在對此做出研究，我真的坦率的說回答米，吃“阿斯匹林”就可以降血壓，這個還做不到。　　問：我是來自天津的，今天上午和下午的專家都提到了2005年天津、安徽房價增長過快，請問陳主任您對2006年天津市房地產的前景如何評價？　　陳淮：你問了我一個就像，咱們倆素未某面，你問我說找一個什么樣的對象合適？我怎么知道。對每一個城市未來前景怎么樣不可能做出評價。但是比如剛才大家問到的二、三線城市，這也包括一線沿海的特大城市，也包括使省會城市。比如成都算不算二線城市，但是成都的房地產市場銷售非常好。對它的前景怎么樣？沒有一個地方市場前景是不好的，除非那個地方被“原子彈給炸了”或者發現了一個大的放射性污染礦也可能除此之外沒有一個地方前景不好。但是全國所有的城市，如果排出前20位，在04、05年上漲過快的城市的話，我們會發現一個城市跟一個城市的原因不一樣，沒有一個城市個其他城市是雷同的長三角跟珠三角的房價波動不同的原因，同是長三角的上海和杭州不同的原因，天津和北京也有完全不同的原因和理由。全世界的人買杭州的房子買的是一個概念，買杭州的房子是作為私人資產組合部分中的持有，杭州有房子，在那兒有一所房子值得驕傲，“因為凡是見過天堂的人都沒回來過”，大家能見到次天堂的地方就是蘇杭了，它的原因和上海不一樣。另外一種是長期的作為一種商務經濟成分占的越來越高。北京房價過程說過去幾年始終穩定上漲，而且絕對價比較高，北京也有北京的特殊理由，北京在2002年就漲上去了，被上海高于三分之二，是因為房改。因為99年停止福利分房，北京這個地方集中一大批停止福利分房他們趕緊想辦法集中起來先買了房，趕緊把最后的晚餐分一回。所以那個時期前期蓋的什么破房子賣不出去的，一股腦都賣出去了。這個購買力而且是單位集團購買，不論好壞，分給職工，別的城市沒有這樣的。一個城市有一個城市的特點。　　天津呢？天津過去一段時間房價變化相對滯后，它的絕對值位比北京低很多，而且它的城市資產質量并不比北京和上海差多少，特別是是濱海西區開發過程中人們意識到這個地帶可能是第三極。“皇帝輪流做，明年到我家”，所以相對來說就變了相對數很高。而且，天津在前年、去年一段時間內被動需求，拆遷規模比較大。上海從92年浦東開發就開始改造，天津的改造相對晚了至少五年。要一個城市一個城市的看，一個地方一個地方的分析，廣州上漲的快，廣州的房價最高的時候不是現在，是99年。從99年到2002年廣州的房價一直在跌，漲到04年宏觀調控之前還沒漲回99年的最高價位。沒有一個地方是一樣的。　問：您對商品房預售制度怎么看？　　陳淮：煙盒都印著一句話“吸煙有害健康”，你覺得煙廠老板希望人們抽煙呢還是不抽煙？如果煙廠的老板真愿意是不讓大家吸煙了，不生產不就行了嗎，預售制度下誰是最大的收益者，弗爾摩斯說受害要找兇手，誰收益最大你就找誰就行了。誰收益最大——商業銀行。因為開發階段的貸款風險相對高，按揭的貸款相對低。開發商的信用相對差，消費者的信用相對強。銀行的精妙之招兒就是把消費者信用捆綁進來，分攤風險。　　第二，現在有誰禁止現房銷售了嗎？有一條制度禁止現房銷售了嗎？沒有人禁止現房銷售。就像沒人禁止賣粵菜，實際上我想銀行其實發121號文件，它也不是沒發過文件，發一個文件就是告訴銀行不要向買期房的消費者進行按揭，這個事挺容易解決的。我不知道為什么要發一個報告！