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　　這兩天中國人民銀行召開了2006年年度工作會議，所以大家都非常關心融資的基本數據和目標都出來了。06年貨幣政策預期調控目標貨幣供應量增長16％，整體機構人民幣總量增長2.5萬億。首先看從2004年9月份廣義的貨幣供應量NM2增速明顯加快，中國整個宏觀經濟里對總需求影響比較大的就是貨幣供應量。NM2增長快，總需求增長不會慢到哪兒去。2005年下半年貨幣供應量11月份NM2增長是18.3％，改革開放以來幾次經濟明顯比較熱的時候也就是18、19。所以相對11月份到12月份是相對比較寬松的貨幣供應量的增長。16％實際上是從2005年增長趨勢來看，2005年年初大概增長14％，11月份18.3％，16％可能會占全年中位還稍微上一點。因為房地產是一個周期性非常敏感的行業，跟國民經濟相關度非常高，所以我們分析它就不能把它放在06年大的背景下看。2006年中國經濟非常大的值得關注的問題，因為影響各個方面政策的問題是什么呢？就是外需，或者是出口對經濟增長的帶動作用會明顯減弱。2005年中國的貿易順差應該是1000億美元左右，2005年之前中國的貿易順差從來都是300億、350億以下的水平，有的年度還出現了逆差。2005年出現了比較大規模的貿易順差，從宏觀經濟角度來說提出了很多問題。 　　第一個問題，比如說國資收支嚴重的失衡，怎么樣通過匯率進行調整？另一部分通過其他的渠道來消化？所以我想講的第一個1000億美元的意思就是，保持如此高額的貿易順差，因為它本身就是國際收支的不平衡，它同時可能會帶來一些國際貿易的摩擦，這個貿易摩擦大家通常會非常關注歐洲和美國、中國和日本的貿易摩擦，跟他們的貿易摩擦有，但是不是最尖銳的，這些貿易摩擦只是紡織品工藝里的摩擦。很多發展中國家比如墨西哥等，過高的貿易順差對國外來說也會導致比較頻繁的貿易摩擦。那么我們現在要做的事情就是作為一個大國的經濟，嚴重的依賴一個外需，這是一個比較有風險的增長高度。下面我們要轉向依靠內需，我們要降低對外需的依賴，內需是本土的投資和消費。所以把題目講到房地產市場來需要繞一個比較大的圈子。為什么有貿易順差，就是因為內需不足，前幾年擠壓出口，國內消耗不了，比如在2005年之前一直是鋼鐵的出口國，大規模的鋼鐵增長之后變成鋼鐵出口國，貿易順差意味著我們有一部分儲蓄被其他國家利用了。同時也就是我們出口了比如說襯衫、皮鞋換回來的美元最后還是給美國使用了。我們有一部分是利用外資，其實也有一部分是被外資使用。規模越來越大，目前為止是8000美元，按照這個規模下去的話明年年底會達到1萬億美元。這也是全世界上作為一個發展中國家作為資金的流出也是一個比較少見的現象，從一個重要的原因就是本土的儲蓄沒有被利用。 　　那么我們要內需，就是消費和投資。消費的增長實際上12％的增長已經夠快了，很多學者談擴大內需都談對消費要保持較快的增長速度，要刺激它如何如何，方向是對的。但是由于中國的居民消費跟很多制度的因素密切相關，比如說醫療制度、社會保障制度，這些制度沒有大的改革中國的老百姓怎么敢把錢拿出來消費。再一個擴大內需跟居民消費混淆在一起了，居民消費只是國民消費中的一部分，另外一部分是國家、政府和企業。整個中國的消費率比較低其實居民的消費率一直是占整個消費的比重在上升的，而政府和企業的消費率在下降。真正提高消費要從政府和企業層面著手。 　　擴大本土消費是非常有必要的，但是它是一個中期目標，宏觀調控我們研究的是短期問題。中國在2006年面臨一個非常大挑戰就是外需增速減緩，內需如何跟上？宏觀經濟學研究的都是短期問題，宏觀經濟學奠基者有一句名言"在長期中我們都死去了"�，F在2006年對大的挑戰就是外需減緩之后內需如何跟上。內需里消費這塊，目前增速12％，已經算是世界上比較快的增長了。而且消費是一個非常民主化的分散角色，不是說發一個通知，動員大家消費然后大家就都消費。在相當長的時間內，消費率過低對這個國家的健康成是有威脅的。我們堅決支持擴大消費，但是對宏觀增長的動力來說，2006年里不能對居民消費給予過大的希望�；氐轿覀円�談的，短期內投資保持一定速度的增長是支持2006年經濟增長保持一定速度的一個必要因素，是擴大內需的需要。 　　對整個中國的投資影響比較大，就回到了我們的主題，就是房地產業。它是一個前向關聯、后向關聯都非常大的一個行業，所以這個行業的健康增長對整個國民經濟的影響相關度非常高。現在市場經濟是一家非常精巧的復雜的機器，看起來相關器件之間都有微妙的關系。擴大內需對GDP增長的帶動，跟減緩人民幣匯率增值壓力有關。講起來好像明顯不相關，但是一個健康發展的房地產行業它帶動了相關的需求、內需、和相關的消費、鋼材的消耗，這樣就不可能大量的出口，這樣貿易順差就不會那么大。2005年年初溫總理明確提出"中國現在已經不再追求貿易順差為目標"，順差不一定賺錢。企業行為是要賺錢的，這是根本的出發點。所以在前面做的第一個分析了半天的結論，簡單話一點就是"2006年外需的增速減緩，當然這也是政策所希望看到的，就是不要過分的依賴外需，成為中國經濟2006年非常值得關注的一點，變數、不確定性"。分析市場的時候大家都說市場討厭不確定性，你們做房地產也是這樣，到底地什么時候能拿，不確定這是對市場最大的干擾。外需的減緩、內需怎么跟上，這是關于2006年非常重要的一個線索和指標。2005年比如大概增幅28％－30％，數字還沒出來，2006年的增幅各家機構都有預測，有說15％的，樂觀的有說20％的。但是不管怎么樣外貿的增幅會減緩。消費短期內帶動的是有限的，增幅已經夠快了，擴大內需就回到保持一定程度的投資的增長。 　　第二個，在這個大的背景下，我們再看對國民經濟有深遠影響的房地產行業。我自己也發現差異非常大的研究的預測有的預測說05年是整個房地產行業周期波動從繁榮向衰退的轉折。說中國改革開放以來中國的房地產行業楊部長是看著房地產成長的，所以我看到他的報告，說我們的房地產是五漲、兩落。84－88年是漲，是景氣，是五年。91－95年也是景氣，96－97年不景氣，98年－2005年維持了長達7年的景氣。我也看到一個海外的研究者看法非常樂觀，說中國的經濟在房地產的帶動下，在2006年里會重新起飛。前天我跟一個機構交流看法的時候，主要的帶動力就是二、三線房地產市場，加上新一屆政府的建設基礎設施。這兩者截然不同的看法，差異非常大。所以從我個人分析來看，在蔣中正先生說中庸的哲學是最精巧的哲學。實際上我的結論處于二者之間，就是2006年對房地產市場行業來說屬于強勢調整期，它可能在有的方面有回落，但是它是強勢調整的。如果說把它簡單看作衰退是不恰當的。 強勢調整首先是調整，比如說把房地產價格繼續進行結構調整。根據國家統計局去年年底公布的各地區月度商品房銷售額和價格指數經過調整之后，幾乎所有的價格都有一定程度的上漲，但是地區差異非常大。就是因為差異比較大，北京和上海平均價格4000以上，廣東2002年以來價格變化不大。天津、浙江、江蘇、遼寧大概是2000多現在有增長到3000多，增長的不快，四川、重慶、湖北、安徽大概2000左右，這是屬于價格的第四檔位。上海增幅減緩，但是天津、安徽、山東這些地方增幅在上升的，這是結構調整的過程。很多海外的研究者也說，這實際上也是宏觀調控政策所希望引導的趨勢，因為2005年大家知道政策的不確定性很大。內需能不能上來？如果上不來是不是投資大幅度上升，然后房地產再進行大規模的調控？這都有很多不確定性。最后跟基金經理們討論大概的結論就是，如果我們出現預計的狀況，有二、三線城市的房地產開發帶動，這是好事，糾正了前一陣房地產市場過分集中的布局，這是所希望看到的狀況。因為中國的房地產市場是結構問題，前五個省市開發量帶動全國接近50％，這本身也不是一個健康的狀態。 　　香港上市的一些內地房地產公司，在05年里業績差異很大，好的利潤上升了30％、40％、50％，差的下滑了40％、50％。仔細分析從年報來看，那些做的比較好的公司，比如上海的一家房地產公司，比較早的把握了強勢調整趨勢，強勢調整就是重點調控局部地區的泡沫會受到比較多的調控的關注，但是其他的市場蘊藏著機會。所以上海這些公司比較早的進入了二、三級城市。所以強勢調整第一點從全國結構來看，可能新的一年房地產市場的增長最富有活力的部分和機會最多的部分仍然在二、三線城市。這是從整個房地產周期波動來談的，處于是一個調整期，但是是一個強勢調整期。 　　我還經常講一點，央視論壇讓我和陳淮主任做一個房地產的對話，我每年都一直講"任何一個有國際競爭力的行業都經歷過起步的調整、周期的調整"。84、88年中國真正的房地產市場還少，還屬于培育期，真正由銀行參與進行大規模的金融支持，99年我認為才是一個開始，之前都是局部市場。真正的還沒有經歷過一次完整的經濟周期的波動的檢驗，看看最近幾年中國房地產企業的數字，一萬家、兩萬家、三萬家、現在大概五萬多家。我的預測是，這五萬家企業至少半數以上，或者是80％，都是在這一輪上升周期里成立和成長起來的。它或沒有經歷過一次完整的調整周期的檢驗，所以大家的運作模式都是把弦繃的很緊。還沒有習慣于在一個調整期，或者是市場消化下行期市場的運作模式。沒有經過這一輪周期洗牌的檢驗這個行業很難看成熟，很難承擔擴大內需的歷史使命。 　　其他的行業現在有一句話"剩者為王"誰能夠剩下誰為王，現在市場上很活躍的開發商都是前一輪海南的調控里剩下來的，他在海南并不是做最好的，他在北海房地產市場里也不是做的最好的，它就是在資金的融資安排方面有它獨到的地方，可持續的地方。第三個從融資的選擇來看，2006年信貸的幅度，總量上2.5萬億是相對比較寬松的，從增速來看跟2005年基本持平，大概稍微下滑一點點，但是不一定會造成現在非常大的緊縮。因為大家知道在2005年已經開始提升新的間接融資的手段，已經開始嘗試。比如金融證券，2005年發行到年底已經發了1392億元，相當于當期的新增貸款余額9％、10％。這還只是短期融資券這一塊，隨著企業管理辦法的修訂，其他的融資渠道會有比較大的開拓。 　　從銀行的角度來說，房地產金融目前一個飛機重要的政策導向就是不能簡單的寄望于房地產政策的松緊，而主要是融資渠道的拓寬。各個融資方式之間形成比較有效的風險組合和分擔機制。目前絕大部分是在銀行的身上，這個問題不僅是銀行的問題，也是房地產行業面臨的問題，需要共同解決。房地產行業雖然是收益比較高，但是風險也比較高。所以05年已經進行了一些間接融資的渠道探索情況下會有一些新的融資的探索推出來。目前正在討論的比如說產業融資基金，包括房地產的投資。實際上國海產業投資基金就是專門用在產業試點上，已經原則上批準，已經初具輪廓，這也是一個非常重要的融資渠道。我想講的第三個判斷就是從總量上來看，持續一段時間內也不能寄望于房地產信貸政策的放松，而主要是其他的融資渠道的拓寬。而且本身也會重新改變房地產行業的生態格局。我們房地產行業本身找融資渠道的時候也會受到一些新的融資基金，比如說REITS，比如說對你的內部管理會有非常專業的評估。它很專業，它的投資是以比較專業點投的所以融資渠道本身這個過程也會促使、改變改良房地產本身已有的生態格局。 　　我本人在中國銀行杭州分行當過行長，做調研的時候銀行做信貸的同志跟我講有些報表看不清楚。有四個盤、三個盤賺了很多錢，我們算的很清楚了，結果到了第四個盤的時候資金有的斷裂，錢不知道到哪兒去了？所以我們站在銀行的角度還不清楚。我說有兩種可能，第一把資金的缺口留給你了，政策不確定，第二把錢洗出去了，轉移走了。這是整個財務政策不透明也給銀行一個反思的機會，不透明風險很大。相反一些國有的房地產公司資金很寬裕，銀行給我的解釋是國有的老總把利潤吸走了是要撒手的。所以我想說外資銀行貸款如果原來給予房地產開發商的一些寬松的貸款條件給他們慣壞了，我想多元化會逐步改變這個狀況。 　　所以今天主要講三點，第一點，外需增速減緩由此帶來的需要內需補上，導致經濟增長新的動力。中國居民消費增幅05年12％，這是很快的，我們不能指望在社會保障體系、相關方面沒有大的改善情況下我們希望居民消費向投資一樣增長30％、40％。很難指望居民這一個主體每年消費增長30％、40％，不太現實。所以短期宏觀政策來看保持一定投資的增長是有必要的�？梢宰鲆粋�對照，04年中央經濟工作經濟會布置05年工作的時候是充分認識到差距性，05年布置06年工作的時候提出的就是保持持續健康、穩定增長。第二點講的就是房地產可能進入一個強勢調整期。第三點就是下一步的融資指望銀行在房地產信貸方面做寬松是不現實的，主要是其他融資渠道的創新，這些融資渠道本身也會重新改變中國的房地產行業的生態環境。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！