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北京樓市新政首周末：局部區域新房成交反超二手房，五環外看房熱度提升
北京樓市新政落地后的首個周末，市場上的積極信號悄然顯現。有房產機構表示，部分區域新房成交量超越了二手房，這是其所在區域近兩年以來的首次。
中指院數據顯示，新政后首個周末（8月9日-8月10日），北京新房及二手房網簽數據表現平穩，新建商品住宅分別成交83、92套，二手住宅分別成交178、116套。中指院分析師認為，考慮到網簽存在一定滯后性，預計隨著時間的推進，市場交易活躍度將有所提升。
“這次北京政策影響相對溫和，核心是允許符合資格的群體‘多買’，而非顯著擴大購房人群基數，這使得措施出臺后，短期內對整體成交量的影響相對有限。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。
盡管整體成交平穩，但在成交結構方面，出現一些值得關注的新動向。
北京鏈家一位經紀人向記者透露，“剛過去的周末，我們負責的大區內，新房成交量明顯高于二手房成交量。雖然成交量算不上很高，但這是近兩年來，我們大區周末新房成交量第一次反超二手房。”
“政策帶來的利好，是一項主要的促進因素。”該經紀人認為，當前針對新房的利好政策更為集中，尤其是最新出臺的公積金新政對新房買家更為有利，還有一部分原因是，之前新房價格比較高，近期價格有所下降，原本即有購房意向的買家，在多重因素作用下加快了入市步伐。
“新政后，購買新房的公積金最高貸款額度可達160萬元，而二手房公積金貸款額度是根據具體小區評估確定，通常遠低于這個上限。”其解釋道。
惠譽評級亞太區企業評級董事石璐璐分析認為，北京公積金政策主要包括放寬首套房認定標準。只要在北京無自有住房，且全國范圍內僅使用過一次公積金貸款并已結清，即可按首套房公積金貸款政策執行。這有望激發部分有意將其他弱線城市房產置換為北京房產的需求，以及北京市內的改善型置換需求。
此外，張大偉告訴記者，從周末市場情況看，北五環特別是海淀等五環外的熱點項目受到政策利好較大，看房量人數出現上漲明顯。
位于北五環外的“龍湖觀萃”項目即是例證。記者從龍湖觀萃售樓處人員了解到，8月9日-8月10日，項目看房量日均突破110組，環比提升幅度超過35%；周末合計成交8套，環比提升100%，其中5套為首訪成交。
不過，市場整體價格暫未出現波動，市場對政策效果的持續性仍持觀察態度。麥田房產一位中介人員告訴記者，“周末看房積極性確有提高，但價格還沒出現變化。具體效果如何，仍要看8月份的整體網簽數據能否明顯提升。”
8月8日，北京住建委、北京公積金管理中心發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，從進一步優化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度方面出臺政策措施。其中限購政策優化主要落腳在符合條件的居民家庭購買五環外的住房不受套數限制，居民家庭購買五環內商品住房的政策保持不變。
公積金貸款支持涉及優化首套貸款認定標準、提高二套貸款額度、提高每繳存一年公積金的可貸款額度等方面。具體來看，一是首套認定標準“認房不認貸”，對于無房，但存在已結清公積金貸款記錄家庭，可認定為首套信貸；二是二套信貸額度與成數提升，公積金二套信貸上限由60萬元上浮至100萬，同時二套公積金貸款首付統一降低至30%（原五環內35%，五環內30%）；三是公積金貸款額度累積加快。由原每存繳一年信貸額度累積10萬元至每存繳一年信貸額度累積15萬元；四是可提取公積金作為首付。
而五環外是北京新房市場的成交主力區域。根據中指院監測數據，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80%，二手住宅成交套數五環外占比也超50%，對于符合購房條件的居民家庭購買五環外商品住房不再限制套數，此舉有望帶動部分需求釋放。
張大偉表示，本次調整被視為 “階段性政策”，市場普遍預期后續可能進一步優化。例如，后續是否會繼續放開五環外購房資格認定，以及核心區的購房資格是否也會調整。另外，也存在LPR 下調、商業貸款首付比例進一步降低的可能性，尤其針對多子女家庭和綠色建筑。
關于北京調整政策后，上海外環以外區域限購是否也可能會放松的問題，石璐璐認為，市場認為未來有進一步寬松的可能性。其表示，后續措施預計將更加有針對性和精細化，可能會根據不同區土地市場、新建及二手房市場的近期走勢進行調整。
“鑒于今年上半年整體房地產市場表現好于預期，我們已將2025年全國新房銷售降幅預測從此前的15%收窄至7%。不過，最新預測仍顯示下半年市場表現將趨弱。”石璐璐稱。
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