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100萬套城中村及危舊房改造有望帶動1億平市場規模
隨著多地加大城中村、危舊房改造力度，樓市有望迎來一大批需求“生力軍”。
據蘇州市政府網6日發布的消息，蘇州11月5日召開市區城中村改造工作推進會。據了解，蘇州將科學編制改造規劃計劃，多渠道籌集改造資金，加快推進城中村改造。
會議指出，蘇州將立足全局、分類施策，統籌謀劃推進城中村改造；要充分利用政策資金，按照“拆除新建、整治提升、拆整結合”的思路，全域鋪開城中村改造和現代化治理，積極落實購買存量房安置和房票安置，確保資源合理配置和有效利用。
蘇州加快推進城中村改造之際，上海、鄂州市等地的相關工作，也取得重大進展。
上海徐匯區東安一、二村片區舊改地塊，于10月18日舉行集中搬遷儀式。這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，項目涉及到5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶。六千余戶居民就此揮別舊居，奔向美好新家園。該片區舊城區改建項目于10月14日啟動正式簽約，僅5天就實現99.95%的高比例生效。
據悉，接下來更多上海居民有望在舊改工作中獲益。
據上海市房屋管理局10月23日在官網公布的信息，根據規劃，到2026年底，上海將全面啟動66個整體改造項目，全面完成整治提升工作，力爭在2027年基本完成所有城中村項目的征收動遷工作。截至2023年底，全市已批準72個城中村改造項目，受益村居民達4萬戶，釋放建設用地5.2萬畝。
此外，據鄂州市政府11月2日在政府官站網站發布的信息，華容區將在12月正式啟動武漢新城中心片區廟嶺鎮城中村改造（一期）項目。
此次改造涉及未拆除戶數約1681戶，共計5044人，包括2119名農業人口和2926名非農業人口。拆遷改造的總建筑面積約504416平方米，其中住宅面積為424857平方米，商業面積為72059平方米，辦公面積為7500平方米。
補償安置方面，當地將采取房票安置方式，為居民提供包括聯投未來城、龍湖昱光之城、聯發紅韻天等在內多個宅小區作為安置選擇。
中指院政策研究總監陳文靜表示，各地加大城中村改造，重啟棚改貨幣化安置，有助于促進購房需求入市，進一步激發市場活躍度。
58安居客分析師向記者表示，當前各地的城市更新大致有三個方向：舊改（三舊改造）、棚改（棚戶區改造）和城市綜合治理。這其中，舊改和棚改是拉動市場需求的主要釋放點。從需求流向的角度觀察，無論是通過房票安置還是貨幣化安置方式，均有助于將居住需求引導至商品房市場。
在10月17日國新辦新聞發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，在前期城中村危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。
多位分析師表示，百萬套規模為市場注入的動力，將相當可觀。
中信證券分析師認為，城中村和危舊房改造的貨幣化安置政策，有望在短期內釋放相當于新房年銷售規模近兩成的需求，從而有效去化存量。
“商品房去庫存，成為當前各地推動房地產行業復蘇回暖的重要議題。在此背景下，舊改安置工作的推進力度、速度，還需要結合各地財政寬裕程度等多方面因素。但綜合來看，預計貨幣化安置和房票安置，接下來將在全國多地再次重啟，這些舉措將引導100萬套舊改規劃釋放的居住需求，逐步進入商品房市場。”58安居客分析師表示。
對此，陳文靜指出，由于房地產發展階段已明顯不同，相比上輪周期的大規模棚改，本次規模較此前有一定差距是客觀現實，但有數字目標和資金支持仍將對市場形成實質性利好。
中指院方面表示，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，有望為市場提供更多新增住房需求，若按套均100平米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平方米市場規模。未來貨幣化安置如與房票政策結合，將進一步提升相關政策在消化存量商品房上的作用。
“根據住建部有關調查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村項目所涉及的住宅就有170萬套。如果將目光放寬到全國其他更多城市來看，這個規模會更大，全國城市需要改造的危舊房，就有50萬套。而對于本次新增100萬套規模，市場認為未來依然有較大空間?！标愇撵o表示。
就房企對此的反饋，中指院對部分房企及機構調研結果顯示，被調研企業認為此舉對核心城市住房需求拉動作用大，房企應把握住機會。機構反應相對中性，認為政策對銷售有正向拉動作用，但同時也應注意，政策提及項目獲得支持的前提是群眾改造意愿強、能實現資金大平衡且不新增地方債務風險，因此政策效果和推進速度仍待觀察。
“另外，項目從開始拆遷到需求釋放仍需要一定時間，對市場的實質性帶動，不一定在短期能快速顯現，而可能會在一個較長的過程中發揮更加持久、有效的作用?！标愇撵o表示。
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